부동산 명의신탁 - 그 자체로 처벌되는 부분

다른 사람 이름으로 부동산을 두는 일이 있습니다. 세금이나 대출 때문에, 혹은 가족 사이의 정리로 시작되는 경우가 많습니다. 그런데 그 약정 자체가 법으로 금지되어 있습니다.

근거 법률

「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」은 명의신탁 약정과 그에 따른 등기를 무효로 정하고, 위반한 신탁자와 수탁자를 각각 처벌하도록 합니다. 과징금도 별도로 부과됩니다.

대상	처벌
명의신탁자	5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금
명의수탁자	3년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금

형사 처벌과 과징금이 함께 따라옵니다. 세금을 줄이려다 그보다 큰 부담이 생기는 구조입니다.

세 번째는 매도인이 명의신탁 사실을 알았는지에 따라 소유권의 귀속이 달라집니다. 몰랐다면 명의자가 소유권을 취득하는 것으로 정리되는 구조입니다.

같은 법률은 일정한 경우를 적용에서 제외합니다. 대표적인 것이 종중 재산과 배우자 명의, 종교단체의 경우입니다. 다만 조세 포탈이나 강제집행 면탈, 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않아야 합니다.

그래서 배우자 명의라는 사실만으로 안심할 수 없습니다. 목적이 무엇이었는지가 함께 검토되기 때문입니다.

명의자가 부동산을 임의로 처분한 경우 횡령죄가 되는지는 오래 다투어졌습니다. 판례는 유형에 따라 횡령죄의 성립을 부정하는 방향으로 정리되어 왔습니다. 명의신탁 약정과 등기가 무효인 이상 보관 관계를 인정하기 어렵다는 취지입니다.

다만 이는 부동산실명법 위반이 없어진다는 뜻이 아닙니다. 그 법률에 따른 처벌과 과징금은 그대로 남습니다.

세 갈래가 각각 다른 통로로 진행됩니다. 어느 하나가 정리되었다고 나머지가 따라오지 않습니다.

명의신탁이 다른 목적을 위한 수단이었다면 그 부분이 별개로 검토됩니다.

조세 쪽 구조는 조세포탈의 ‘부정한 행위’에, 집행면탈의 요건과 시점 판단은 강제집행면탈에 정리했습니다.

자금의 흐름이 이 유형의 중심입니다. 계좌로 시점을 맞춰 두시기 바랍니다.

적용 여부와 처분은 사안에 따라 달라집니다. 특히 명의신탁은 유형과 목적에 따라 결론이 크게 갈리므로 개별 검토가 필요합니다.

배우자와 종중 등 일정한 경우는 적용에서 제외될 수 있습니다. 다만 조세 포탈이나 강제집행 면탈 등의 목적이 없어야 하므로, 왜 그 형태를 취했는지가 함께 검토됩니다.

형사와 민사가 나뉩니다. 횡령죄의 성립은 유형에 따라 부정되는 방향으로 정리되어 왔지만, 부동산실명법 위반과 민사상 정리는 별개로 진행됩니다. 등기부와 자금 출처를 먼저 확보해 두시기 바랍니다.

실명으로 전환하는 것 자체는 정리의 방향이지만, 이미 성립한 위반이 그것으로 사라지지는 않습니다. 과징금과 세금 문제가 함께 걸리므로 순서를 정해 진행하는 편이 낫습니다.