부동산 이중매매는 왜 배임이 되는가 – 2017도4027 전원합의체

계약을 어긴 것과 죄가 되는 것은 다릅니다. 그 경계를 다시 확인한 판결이 있습니다.

사건과 결론

대법원 2018. 5. 17. 선고 2017도4027 전원합의체 판결입니다. 매도인이 부동산을 매도하고 계약금과 중도금을 받은 뒤, 매수인에게 소유권을 넘기기 전에 제3자에게 다시 팔고 등기까지 마쳐 준 사안입니다.

대법원은 배임죄가 성립한다고 본 종래의 판례를 유지하면서, 이 부분을 무죄로 본 원심을 파기했습니다.

어디서 지위가 바뀌는가

판시의 핵심은 시점입니다.

계약이 본격적인 이행 단계에 이르면 매도인은 매수인의 재산 취득에 협력할 의무를 지게 되고, 그 지위에서 부동산을 제3자에게 처분해 등기를 마쳐 주면 배임죄가 성립한다는 것입니다.

그래서 실무의 다툼은 “언제 중도금이 오갔는가“와 “그 시점 이후에 어떤 처분이 있었는가”로 모입니다. 계약서와 입금 내역의 날짜가 곧 쟁점이 됩니다.

다투는 지점

1. 지급된 돈이 계약금인지 중도금인지 — 명목과 실질이 다를 수 있습니다
2. 계약이 본격적 이행 단계에 이르렀다고 볼 수 있는지
3. 제3자에게 넘어간 것이 처분에 해당하는지 — 담보 설정, 가등기 등
4. 등기가 마쳐졌는지, 그 시점은 언제인지

두 번째는 금액의 비율만으로 정해지지 않습니다. 잔금 일정, 인도 여부, 특약의 내용이 함께 검토됩니다.

함께 보아야 할 것

같은 이중처분이라도 목적물이 동산이면 결론이 다릅니다. 그 이유는 동산 이중양도에는 왜 배임이 성립하지 않는가에 정리했습니다.

배임죄의 다른 요건은 임무위배와 배임죄의 재산상 손해에 있습니다.

반대의견도 함께 있었습니다

전원합의체 판결인 만큼 다른 견해가 함께 제시되었습니다. 매매계약에서 매도인이 지는 소유권이전의무는 자기의 채무이지 매수인의 사무를 처리하는 것이 아니므로 배임죄의 주체로 볼 수 없다는 취지입니다.

이 견해는 동산 이중양도에서 대법원이 취한 논리와 같은 축에 있습니다. 그래서 두 판결을 나란히 놓으면 부동산과 동산을 나누는 근거가 무엇인가가 그대로 쟁점이 됩니다. 등기 협력이 필요하다는 점이 그 차이의 핵심으로 설명됩니다.

실무에서 자료로 챙길 것

이 유형에서 결론을 가르는 것은 대부분 날짜와 명목입니다.

마지막 항목은 고의를 다투는 자료가 됩니다. 사정을 알리고 협의한 정황이 있는 경우와 통보 없이 처분한 경우는 다르게 평가됩니다.

이 글은 판시의 얼개를 정리한 것이며, 개별 사건의 결론은 사안에 따라 달라집니다.

자주 묻는 질문

계약금만 받은 단계에서 다시 팔면 어떻게 되나요?

본격적인 이행 단계에 이르렀는지가 기준이 됩니다. 계약금만 오간 단계라면 평가가 달라질 수 있으므로, 지급 내역과 계약 조건을 확인해야 합니다.

제3자가 사정을 알고 있었다면요?

제3자의 인식은 별도의 문제로 검토됩니다. 매도인의 죄책과 제3자의 관여 여부는 나누어 판단해야 합니다.

나중에 원래 매수인에게 등기를 넘겨주면 되나요?

사후의 회복은 형을 정할 때 참작될 수 있는 사정입니다. 다만 처분과 등기가 이미 이루어진 시점의 평가와는 층위가 다릅니다.